Sabtu, 20 Februari 2016

Problem Pemilihan Lokasi Middle Market di Indonesia

Posted By: Rifki Bakhtiar - 2/20/2016




problem pemilihan lokasi middle market - alfamidi & giant - di indonesia
Middle Market saat ini telah berkembang di beberapa kota-kota di Indonesia. Tipe tempat lokasi yang didirikan gerai toko hampir masuk ke seluruh tipe ukuran lokasi yang ada, mulai dari di area pemukiman penduduk/ perumahan, rumah sakit, perkantoran, ataupun rest area di dalam SPBU. Walaupun seperti itu, di dalam aturan pemda atupun pemerintah pusat tetap mengatur bagaimana batasan middle market dan juga mini market lainnya dalam membangun sebuah gerai toko di setiap lokasi. Pada kasus ini, akan diterangkan pemilihan titik lokasi pas dan strategis untuk middle market dan sebagai bahan perbandingannya adalah toko mini market. Target pasar yang dipilih oleh middle market tidak sama dengan target pasar yang dipakai mini market. Pasar yang dituju oleh mini market lebih menekankan untuk masyarakat menengah ke bawah yang hanya menyediakan produk- prduk food dan non food. Berbeda halnya dengan mini market, persediaan toko ini lebih fokus mencari pasar kalangan tingkat ekonomi menengah ke atas. Perbendaan yang mencolok yakni adanya jenis produk fresh food berupa sayur-sayuran, buah-buahan, dan daging frozen yang semuanya masih segar selain produk-produk food maupun non food yang mana di tiap gerai minimarket telah tersedia.

Kebanyakan masyarakat yang telah memiliki penghasilan dan taraf hidup menengah ke atas lebih suka berbelanja untuk bahan makanan seperti sayuran dan daging di tempat perbelanjaan yang bersih, nyaman, tidak becek atau jorok. Masyarakat lebih menyukai mengunjungi dan berbelanja di toko modern baik berupa supermarket ataupun hypermarket daripada pergi ke pasar tradisional yang kebanyakan lingkungan lokasi yang becek dan jorok. Middle market menengahi terhadap masalah masyarakat yang membutuhkan produk yang lengkap seperti halnya supermarket dan memberikan pelayanan yang prima namun dapat ditemui di sekitar lingkungan mereka.


Pemilihan metode untuk mencari lokasi gerai middle market yang baru dan berpotensi strategis hampir sama dilakukan oleh mini market. Adakalanya middle market memilih lokasi baru cukup dengan membandingkan dengan performance toko rivalnya yang sudah ada dilokasi tersebut yang dikategorikan sudah sukses dari sisi penjualannya maupun profitabilitasnya sehingga hanya cukup mereka menganalisa saja terhadap total populasi dalam radius jarak yang sama, tingkat kepadatan lalu lintas, hilir mudik orang yang lalu lalang disekitarnya, sarana angkutan transportasi publik, kemudahan akses menuju lokasi, kapasitas luas parkir, tingkat persaingan, keamanan, kenyamanan, dan perijinannya.


Adakalanya juga middle market untuk memilih lokasi dengan melihat performa rivalnya yaitu mini market yang sudah eksis di daerah tersebut. Toko rival yang sudah buka terlebih dahulu dan eksis bisa diamati selama seharian atau minggu per minggu, mulai awal bulan sampai akhir bulan, yang mana akan dinilai seberapa amannya, seberapa strategisnya, seberapa ramainya dan tingkat kunjungan konsumen ke toko tersebut.


Lokasi yang dipilih oleh middle market untuk dijadikan toko, biasanya diperoleh dengan cara beli ataupun sewa. Dan keadaan awal lokasi yang akan dijadikan gerai toko ini, biasanya masih ada yang berupa tanah kosong atau BOT (Built on Transfer), bangunan rumah tempat tinggal, ruko 1 lantai, ataupun ruko 2 lantai. Hal ini menjadi pertimbangan dalam hal sudut pembiayaannya atau financial. Pertimbangan yang matang untuk memutuskan menggunakan lokasi tersebut, apakah lebih menguntungkan untuk membeli ataukah menyewanya. Kemudian dipertimbangkan juga, apabila memilih menyewa lokasi itu, berapa lamakah lokasi akan disewa dengan memperhitungkan Pay Back Period, Break Event Point (BEP), maupun Return on Investment (ROI).


Pada umumnya, sebagian besar perusahaan retailer termasuk juga middle market maupun mini market mengembangkan jumlah gerai toko-tokonya dengan menyewa lokasi ke pemilik lahan karena investasi awal yang lebih kecil dan risiko kerugian kesalahan penentuan titik lokasi lebih ringan jika disewa. Periode jangka waktu sewa middle market meskipun konsep dasarnya mengikuti apa yang dilakukan oleh mini market, akan tetapi middle market dikarenakan pada umumnya mensyaratkan luas bangunan 3 sampai 4 kali nya luas mini market (minimal 500M2), maka periode jangka waktu sewanya lebih panjang dari mini market yaitu minimal antara 7 s.d. 10 tahun. Sedangkan periode sewa mini market, mengikuti pada umumnya mini market lainnya yaitu antara 5 s.d. 6 tahun yang disebabkan hanya perlu space luas ukuran hanya 2 ruko. 


Dalam perijinan (license) ke masyarakat maupun ke dinas pemerintahan, middle market dan mini market tidak jarang mengalami kendala hal yang sama. Terkadang middle market menemukan sebuah lokasi yang strategis akantetapi lokasi itu melanggar peraturan pemerintah dan pemda setempat seperti peraturan masalah GSB (Garis Sepadan Bangunan), GSS (Garis Sepadan Sungai), ataupun kawasan wilayah dilarang menjual minuman beralkohol.


Ada juga dari beberapa proses pengurusan perijinan untuk middle market yang seharusnya sudah lengkap pemberkasannya dan lokasipun tidak ada masalah baik dalam masalah Garis Sepadan Bangunan, peruntukan di IMB, maupun ijin-ijin pendukung lainnya, akantetapi terkendala karena adanya oknum dari pemerintah yang memberikan tarif perijinan yang lebih tinggi dan jauh di atas standar tarif yang diterbitkan oleh pemerintah, membuat proses perijinan menjadi terhalang sehingga proses pembangungan dan Grand Opening-nya akan terhambat dan molor dari target yang telah direncanakan sedangkan periode sewa tetap berjalan sesuai kesepakatan akad sewa antara pihak middle market sebagai penyewa dengan pemilik lahan. Salah satu faktor yang memudahkan middle market maupun mini market adalah dalam hal mempunyai kenalan dengan salah seorang pejabat di pemerintahan dan melalui rekomendasinya sehingga memberikan kelonggaran untuk memulai pembangunan dan grand opening (awal buka toko)salah satu dari keduanya walaupun mereka berdua dalam pengurusan perijinan dalam waktu bersamaan.




Author: Rifki Bakhtiar
Editor: Bahterashare .Com

0 komentar:

Posting Komentar

Blogger Templates Designed by: Templatezy / Sb Game Hacker Apk